家屋とは?

家屋の評価のきほん

家屋とは?

遺産と一言で言っても数多くの種類がありますが、中でもよく見かけるのが「不動産」です。
かつて不動産を所有することは一種のステータスとして捉えられていた節があるものの、今でもその考えは健在です。
例えばクレジットカードを申込みする際には、どこのカード会社でも必ず不動産の所有状況を聞かれます。
しかも審査にも大きく影響しているので、如何に不動産の所有が重要なウェイトを占めているのかが分かるかと思います。

またバブル時代、不動産は他の資産のように価値が下がらず、寧ろ右肩上がりに上昇すると信じられていました。
今となっては「そんな話がある訳が無い」と思うかもしれませんが、当時は誰しもが信じて疑わなかったのです。
でもバブルがはじけて30年近く経った今でも、不動産が持っている資産価値は絶対的なものになっています。
その証拠に、住宅ローンにおいても不動産が担保に入るのは当たり前です。

中には先祖代々受け継がれてきたものとして、不動産を所有している方もいらっしゃいます。
例えその不動産を所有しているだけで税金を多く取られていたとしても、「先祖からの授かりものだから」という理由で手放そうともしません。
仮に相続の手続きして相続税がかかったとしても、やはり「先祖から」という思いがあるので所有しているのです。

一言で「不動産」といっても、色んな種類があります。
例えば土地1つとってみても、住宅地・商業地・工業用地・田畑・山林も含まれています。
そして更に都市計画法によりそれぞれの土地は第一種住宅専用地域・第二種住宅専用地域・住宅地域等に分けられており、それぞれの区分により建築制限が細かく設定されています。
だから例え同じように建築された家屋であったとしても、建っている場所や家屋の状況によって評価は大きく変わるのです。

そもそも「家屋」とは、どういったものを指すのでしょうか。
何となく「建物である」というのは想像つくかと思いますが、厳密に言えば「不動産登記規則第111条」の規定に準じたものを指します。
不動産登記規則第111条では家屋として定める建物に対して、外気分断性・土地への定着性・用途性の3つの条件を定めています。

外気分断性とは屋根や壁がある建物で、雨風を凌ぐことが出来ることを指します。
だから屋根と支柱があるだけで壁が無い物件になると、「家屋」であるとは認められません。
ただし事情があり壁が無い方が望ましい場合は、家屋として認められる可能性はあります。
土地の定着生とは、「その土地の雰囲気になじんでいる」という言葉の例えではありません。
本当に物理的に、対象となる建物が根付いていることを言います。
だから単純に簡易物置を置いているだけでは、土地の定着性は無いと見なされて、家屋とは認められません。
ただし仮説事務所や住宅の場合は土地への定着性が無くとも、一定期間その場に留まり他の家屋と同程度の役割を担っている場合は、家屋として認められる場合があります。
そして用途性とは、例えば居住目的で建てられた建物ならば、居住する為に必要な空間が整っているということです。

家屋や土地の相続の評価については、素人でなくプロの人に任せた方が良いのではと思っている方も多いでしょう。
しかし実際に評価をするのは申告する納税者側になり、所有している財産の合計を元にして相続税を弾き出します。
つまり相続税の金額が多くなるのか少なくなるのかは、ご自身の手に委ねられていると言っても過言ではありません。
ただ流石に自分1人で何もかも手続きをするのは、限界があります。
家屋の評価とは素人が簡単に出来る程、甘い物ではありません。
万が一の為にも税理士等の専門家に相談しつつも、念のためにどのような形で行われるかは頭に入れておいた方が良いでしょう。

家屋の評価とは、固定資産税評価額そのままの評価になります。
一応評価額を決める基準としては、「家屋について評点を付説し、評点1点あたりの価額を乗じて価格を求める。そして評点は再建築評点数を基礎として、損耗状況によって減点を行う。」とあります。
簡単に言えば「家屋に点数をつけて、その点数を元にして価格を割り出します。そして割り出した価格は再建築評点数を元にして、家屋の状態で悪い所があれば減点して、固定資産税をわりだす」ということです。

では家屋に点数をつける「評点」とは、どのようにしてつけられるのでしょうか。
家屋の種類にもよって違いますが、木造家屋の場合、固定資産税評価基準では屋根・基礎・外壁・柱や壁体・内壁・天井・床・建具・建築設備・仮設工事・その他の工事と、11種類の分類に分けられます。
そして使われている建築材や状態等を見て点数をつけて、評価を導き出して行くのです。

かなり細かい作業となるので、混乱することもあるでしょう。
専門的な知識も必要となるので、戸惑いもあるかと思います。
その為にも出来る範囲内で良いので少しずつ勉強して、準備を整えておきましょう。

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